Інноваційні будівельні роботи в існуючих будівлях: як зміна призначення та дообладнання можуть відродити будівлі
Колишні універмаги, які перетворюються на офісні приміщення, або історичні будівлі, які перетворюються на готелі: будівельні роботи в існуючих будівлях показують, як існуючі будівлі можна відродити завдяки інноваційному підходу до зміни призначення та дообладнанню сучасним технологіями і таким чином розвинути не лише архітектурний, але й екологічний та економічний потенціали. У цьому інтерв'ю експерт GEZE Зьорен Айлерс (Sören Eilers) дає поради щодо того, на що потрібно зважати у разі будівельних робіт в існуючих будівлях, а також розказує про переваги цілеспрямованого дообладнання та модернізації.
По-перше, уточнимо термінологію: в чому різниця між «реконструкцією будівель» та «будівельними роботами в існуючих будівлях»?
Реконструкція будівель і будівельні роботи в існуючих будівлях відрізняються за своїми цілями і спрямованістю: реконструкція будівель спрямована на поліпшення стану і функціональності існуючої будівлі. Це часто передбачає енергоефективну реконструкцію для підвищення ефективності та рентабельності існуючої будівлі. При будівельних роботах в існуючих будівлях основна увага приділяється будівельним заходам, які адаптують будівлі до нових вимог щодо використання. До них відносяться переобладнання, добудова або розширення, наприклад перетворення колишньої офісної будівлі на готель. Таким чином, реконструкція будівель зосереджена на збереженні та оптимізації існуючої будівлі, тоді як будівельні роботи в існуючих будівлях більше спрямовані на структурні зміни та адаптацію до мінливих вимог щодо використання.
Які специфічні виклики виникають при зміні призначення будівлі, наприклад у разі перетворення офісної будівлі на готель?
При зміні призначення приміщень або цілих будівель дообладнання може підвищити функціональну універсальність будівлі та забезпечити більш ефективне використання існуючої будівельної конструкції. Якщо, наприклад, офісна будівля перетворюється на готель, дверна та віконна техніка, а також система автоматизації будівлі повинні бути адаптовані до використання будівлі за новим призначенням, щоб відповідати зміненим вимогам користувачів. Крім того, при зміні призначення будівлі необхідно дотримуватися будівельних норм, таких як забезпечення безбар'єрного простору і протипожежного захисту.
Чи можете ви пояснити більш докладно, яких будівельних норм необхідно дотримуватися при виконанні будівельних робіт в існуючих будівлях?
Будівельні роботи в існуючих будівлях є цікавим викликом для архітекторів і будівельників: після аналізу та оцінки існуючої будівлі починається розробка техніко-економічного обґрунтування та концепції, при цьому необхідно враховувати законодавчі вимоги, такі як будівельні норми та, де це необхідно, вимоги щодо охорони історичних пам'яток. Зокрема, оператори будівель повинні дотримуватися численних будівельних норм і вимог щодо безбар'єрного простору. На додаток до основних вимог DIN 18040, все частіше паралельно з ними вимагається дотримання вимог Директиви щодо організації робочих місць ASR V 3a.2. Ці норми не лише забезпечують безпеку та доступність для всіх користувачів, але й регулюють потенційні юридичні наслідки та ризики відповідальності для операторів. Тому відповідність вимогам щодо безбар'єрного простору згідно з DIN 18040 є ключовим аспектом багатьох модернізацій та дообладнань.
Чи створюють ці будівельні норми і стандарти проблеми для виробників, які, наприклад, модернізують двері, встановлюючи нові дверні системи?
Так, звичайно: виробники повинні гарантувати, що нові дверні системи будуть функціональними, безпечними і відповідатимуть нормам, водночас дотримуючись специфікацій існуючої будівлі. Тому ми допомагаємо виробникам при виборі дверних систем, щоб забезпечити сумісність з існуючими будівельними матеріалами та конструкціями, а також відповідність вимогам до протипожежного захисту або безбар'єрного простору, наприклад для людей з обмеженими можливостями.
Чи забезпечують законодавчі вимоги щодо безбар'єрного простору в громадських будівлях також синергічні ефекти?
Ефективна і безпечна система автоматизації будівель для виробів GEZE © GEZE GmbH
Звісно, адже наявність безбар'єрного простору також приносить багато інших переваг, як для користувачів будівель, так і для операторів будівель: автоматичними дверима та вікнами можна керувати без особливих зусиль, що означає підвищену зручність не тільки для людей з обмеженою мобільністю, а й для всіх інших користувачів. Завдяки цьому спрощується прохід через автоматичні двері з дитячими візочками, багажем або просто з повними сумками покупок.
Крім того, автоматизовані вікна, якими можна керувати без зусиль, забезпечують зручну вентиляцію. Якщо автоматизовані вікна інтегровані в систему управління будівлею, можна оптимізувати вентиляцію, а отже, і якість повітря в приміщенні та енергоефективність. Ці заходи не тільки роблять будівлю більш інклюзивною, але й привабливішою для ширшої групи користувачів, а це зокрема підвищує вартість нерухомості.
Наскільки інвестиції в сучасні дверну, віконну техніку та техніку будівлі можуть збільшити ринкову вартість будівлі?
Будівля, що відповідає останнім технічним стандартам і задовольняє сучасні вимоги щодо комфорту та безпеки, є набагато привабливішою на ринку нерухомості. Такі будівлі приваблюють більше потенційних покупців і орендарів, а отже, можуть спричинити підвищення цін на оренду або продаж.
У чому полягають конкретні переваги дообладнання існуючих будівель сучасною дверною і віконною технікою?
У разі будівельних робіт в існуючих будівлях дообладнання дверною і віконною технікою та системами автоматизації будівель пропонує широкий спектр переваг, які виходять за рамки лише виконання законодавчих вимог: вони підвищують безпеку та комфорт для всіх користувачів, сприяють ефективній експлуатації будівлі, покращують екологічність і збільшують вартість будівлі. Тому архітекторам і операторам будівель варто інвестувати в інноваційні технології, а також відповідно модернізувати і переоснащувати існуючі будівлі.
- Головною перевагою цих заходів з модернізації є їхня модульність. Системи, як правило, порівняно легко модернізувати, навіть якщо до цього не було жодних робіт з попереднього встановлення. Завдяки цьому існуючі об'єкти можна поступово адаптувати до новітніх технологій.
- Сучасні приводи не тільки потребують меншого обслуговування, ними також значно простіше користуватися, що може суттєво сприяти покращенням, особливо у разі зміни призначення приміщення або будівлі.
- Ще один важливий момент: сучасні системи є більш екологічними і зменшують час та вартість обслуговування. Вони також забезпечують більшу енергоефективність, що сприяє довгостроковій економії експлуатаційних витрат.
Чи можете ви навести приклад того, як дообладнання сучасними будівельними технологіями може підвищити енергоефективність і, таким чином, зменшити експлуатаційні витрати будівлі?
Енергоефективний мікроклімат у приміщенні завдяки контрольованій природній вентиляції за допомогою приводів склопідйомників серії IQ windowdrives.
Встановлюючи інтелектуальні та автоматизовані системи, часто можна досягти значної економії енергоспоживання. Одним із прикладів є сучасні автоматичні двері, які запобігають втратам тепла завдяки ефективному відчиненню та зачиненню. Так звані тамбурні системи, в яких двоє автоматичних дверей розташовані одна за одною, ідеально підходять для вхідних зон. Такий принцип повітряного шлюзу сприяє стабільній температурі в приміщенні й водночас запобігає потраплянню бруду всередину будівлі. Це зменшує витрати не тільки на опалення, але й на прибирання.
Перспективні можливості для підвищення ефективності існують і в області вікон: завдяки приводам склопідйомників з інтелектуальною сенсорною технологією можна здійснювати автоматичне провітрювання за потреби. Це уможливлює оптимальне регулювання температури і якості повітря в приміщенні, що зазвичай ефективніше, ніж у разі використання ручної вентиляції, і сприяє зниженню витрат на опалення взимку завдяки меншим втратам тепла.
Ще одним ефективним методом поліпшення клімату в будівлях і одночасної економії енергії є автоматична система нічного охолодження: завдяки цій системі накопичене тепло вночі виводиться назовні через вікна з електричним керуванням — просто за рахунок природної різниці тисків і без використання додаткової енергії.
Загалом, очевидно, що цілеспрямоване дообладнання сучасними будівельними технологіями пропонує величезний потенціал для підвищення енергоефективності і, таким чином, зниження експлуатаційних витрат. Значний ефект можна досягти при порівняно невеликих інвестиційних витратах. Таким чином, існуючі будівлі можна зробити придатними для користування в майбутньому.
Ключове слово «майбутнє»: яку роль відіграє сталий розвиток в існуючих будівлях?
У центрі Дюссельдорфа розташовані вражаючі будівлі: Kö-Bogen II з найбільшим зеленим фасадом в Європі та драматичний театр. © Jürgen Biniasch / GEZE GmbH
З моменту прийняття нового Закону про енергозбереження та використання відновлюваних джерел енергії (GEG), який регулює енергетичні вимоги до спорудження нових та реконструкції існуючих будівель, екологічність та енергоефективність відіграють центральну роль під час виконання будівельних робіт в існуючих будівлях — адже весь будівельний фонд в ЄС має стати кліматично нейтральним не пізніше 2050 року, а в Німеччині — до 2045 року. Тому є величезна потреба у вживанні заходів щодо нових та існуючих будівель.
Дізнайтеся з нашої розмови з експертом, як можна задовольнити вимоги GEG за допомогою автоматизації будівель.
Які особливі вимоги передбачені у законодавстві з охорони пам'яток архітектури до модернізації існуючих будівель?
Заплановані зміни, що стосуються пам'ятки архітектури, повинні бути дуже ретельно і детально обґрунтовані. Прикладом може бути занесена до списку пам'яток концертна зала Laiszhalle в Гамбурзі: тут необхідно було детально обґрунтувати структурні зміни під час модернізації й узгодити їх з будівельним законодавством, щоб отримати схвалення органу з охорони пам'яток архітектури. Тут ми змогли поєднати автоматизовану вентиляцію та системи димо- та тепловідведення. Приклад Кафедрального собору в м. Магдебург показує, що можливі креативні рішення, які поєднують вимоги законодавства щодо охорони пам'яток архітектури і модернізацію. Замість того, щоб прокладати складну мережу кабелів, ми встановили бездротову радіосистему для протипожежного захисту. Це дозволило заощадити значну кількість часу та грошей, оскільки не потрібно було прокладати складну кабельну мережу до передбачених стельових датчиків.
Чи існують інші приклади креативних рішень виконання вимог законодавства щодо охорони пам'яток архітектури для існуючих будівель?
Часто потрібні спеціальні рішення, особливо у разі будівельних робіт в існуючих будівлях. Наприклад, ми можемо встановити дверні та віконні системи або техніку будівлі спеціальних кольорів або в особливих ситуаціях монтажу, щоб ідеально пасувати історичній архітектурі. Такі індивідуальні спеціальні рішення використовуються, наприклад, у всесвітньо відомому залізничному вокзалі Gare de Montreux у Швейцарії або в 4-зірковому готелі та спа-центрі Radisson Blu Malo-Les-Baines у французькому Дюнкерку.
Тому делікатне поводження з пам'ятками архітектури вимагає високого рівня креативності та обережності. Це єдиний спосіб узгодити вимоги щодо збереження пам'яток архітектури та модернізації і знайти рішення, які будуть актуальні й в майбутньому.
Як ви задовольняєте потреби планувальників, операторів та користувачів будівель?
Тут потрібний комплексний підхід. Ми рекомендуємо завчасно розпочати безперервний діалог з усіма залученими сторонами. Від самого початку ми намагаємося встановити контакт з архітекторами як головними відповідальними особами, планувальниками обладнання будівель та іншими фахівцями з планування. В ідеалі, всі зацікавлені сторони мають бути зібрані разом для проведення спільних зустрічей — навіть якщо це не завжди легко реалізувати на практиці. Замість того, щоб просто ставити запитання, для нас важливо ретельно розглянути питання відповідного будівельного законодавства та сталого розвитку і включити їх у процес планування як встановлені цілі. Це стосується, зокрема, енергетичних стандартів, регіональних вимог до протипожежного захисту та специфікацій щодо безбар'єрного простору.
Такий проактивний підхід дозволяє заздалегідь виявляти потенційні конфлікти і спільно шукати шляхи їх вирішення. Таким чином, потреби всіх залучених сторін можна врахувати найкращим чином і включити в узгоджену загальну концепцію.
Порада нашого експерта:
Використання BIM (інформаційного моделювання будівель) для будівельних робіт в існуючих будівлях
Використовуючи BIM для будівельних робіт в існуючих будівлях, архітектори, планувальники та оператори будівель можуть отримати вигоди від оптимізованого планування, більш ефективних будівельних процесів та безперешкодної комунікації. Значна перевага: дані існуючої будівлі записуються в цифровому вигляді та оновлюються в режимі реального часу, що дозволяє запобігти використанню застарілих або неточних планів.
Оскільки різні спеціалізовані дисципліни планування, такі як архітектура, проєктування несучих конструкцій, побутових комунікацій тощо, можуть бути об'єднані та скоординовані в одній моделі, програмне забезпечення BIM може виявляти потенційні конфлікти між різними видами робіт на ранній стадії та пропонувати рішення.
Це сприяє підвищенню якості будівельних проєктів, зниженню витрат і раціональнішому використанню існуючих будівель.
ДОКЛАДНІШЕ ПРО BIM
Технічна документація BIM від GEZE
Якщо ви бажаєте дізнатися більше про планування будівель за допомогою BIM, завантажте нашу безкоштовну технічну документацію!
